【泽平宏观】地王之迷:来自地方土地财政视角的解释?——房地产

发布日期:2019-07-28 20:27   来源:未知   阅读:

  土地财政对地方政府运作具有极其重要的支撑作用,其收入包括出让土地所有权为条件的土地出让金收入、与土地出让相关的各种税费收入、以土地抵押为融资手段获得的债务收入。土地出让金约为地方一般预算收入的一半,与土地、房地产关联的税收占地方一般预算收入已接近28%,地融资余额已达3万亿。

  土地财政既有积极的一面,比如缓解地方财政压力,推动基础设施和城市建设,促进经济增长,加快城镇化进程。但另一方面也带来了很多负面作用,造成三四线城市房地产高库存、一线城市高房价;推高了房价,形成资产泡沫;地方政府债务累积违约风险加大;创造寻租空间;加剧收入和财富不平等;抬高实体经济成本,开工厂不如炒房子诱发产业空心化风险。

  土地财政不是一个正统的学术概念,也不是规范的政策用语,但其大致内涵却被人广泛接受。本报告中,土地财政是指地方政府通过“经营土地”获得的收入,包括:以出让土地所有权为条件的土地出让金收入、与土地出让相关的各种税费收入、以土地抵押为融资手段获得的债务收入。

  土地财政的形成过程可概括为:在分税制改革后,中央上收财权但把大量外部性事权留在地方,地方政府事权多财权少,在中央政府允许和土地收储制度下,地方政府开始经营城市土地,政府对农地征收的国家垄断和土地变更的政府管制是土地财政的基础。在地方政府“GDP锦标赛”激励下,受益于快速城镇化带来的房地产业爆发式增长,最终形成土地财政的独特现象。

  分税制改革使得“财权上移,事权下放”。1994年分税制改革后,中央重新上收了财政收入权,但对财政支出权的调整有限,省级以下各级政府需负责提供重要的社会支持和几乎所有的公共服务。